Plan Ogólny zadecyduje o przyszłości Twojego gospodarstwa
Zbliża się termin, który bez przesady można nazwać rewolucją w polskim planowaniu przestrzennym. Do 31 sierpnia gminy mają czas na uchwalenie tzw. Planów Ogólnych, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z punktu widzenia właścicieli gruntów, to moment absolutnie krytyczny. Decyzje, które zapadną w urzędach gmin w najbliższych miesiącach, zablokują lub otworzą możliwość rozwoju gospodarstw na długie lata.
I choć Plan Ogólny nie będzie „prawem boskim” i w przyszłości będzie mógł zostać zmieniony, jego nowelizacja będzie procesem długotrwałym, skomplikowanym i kosztownym. Jeśli teraz nie dopilnujesz przeznaczenia swoich gruntów, późniejsza rozbudowa obory, budowa silosu czy postawienie nowej wiaty na maszyny mogą stać się prawnie niemożliwe.
Pułapka „Strefy Otwartej” – tu nie zbudujesz niczego
Jednym z największych i najbardziej niebezpiecznych mitów krążących wśród właścicieli gruntów jest przekonanie, że na własnej ziemi rolnik może postawić budynki związane z produkcją rolniczą. Nowe przepisy wprowadzają tzw. strefy otwarte i sytuacja nie jest już tak oczywista. Dlaczego? Strefa otwarta w Planie Ogólnym oznacza przede wszystkim teren rolnictwa z zakazem zabudowy.
Jeśli Twoje działki zostaną zaklasyfikowane do strefy otwartej, urzędnicy nie wydadzą zgody na żadną zabudowę kubaturową – nawet ściśle rolniczą. Co istotne, dopóki teren pozostaje w strefie otwartej, również Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie będzie mógł dopuścić zabudowy sprzecznej z ustaleniami Planu Ogólnego.
Na mapach projektów Planów Ogólnych strefy otwarte zajmują przeważnie ogromne, jasnozielone obszary. Rolnicy, którzy planują rozwój, sukcesję lub po prostu chcą zabezpieczyć wartość swojego majątku, muszą walczyć o to, aby ich grunty znalazły się w strefie produkcji rolniczej lub strefie zabudowy zagrodowej, o którą walka jest znacznie trudniejsza.
Strefa zabudowy zagrodowej, a brak obszaru uzupełnienia zabudowy
Samo znalezienie się w strefie dopuszczającej budownictwo (np. strefie z zabudową zagrodową), to dopiero połowa sukcesu. Kluczowym pojęciem, na które każdy rolnik musi zwrócić uwagę, jest OUZ, czyli Obszar Uzupełnienia Zabudowy.
- Jak to działało dotychczas?
Jeśli dla terenu nie było Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, składało się wniosek o Warunki Zabudowy (tzw. WZ-kę) i przy spełnieniu zasady dobrego sąsiedztwa można było budować. - Jak będzie teraz?
Gmina w Planie Ogólnym może (ale nie musi!) wyznaczyć specjalne obszary uzupełnienia zabudowy (na mapach są to zazwyczaj zakreskowane tereny). Jeśli Twoja działka znajdzie się poza OUZ, urząd nie wyda Ci warunków zabudowy (WZ) nawet jeśli znajduje się w strefie zabudowy zagrodowej. W takiej sytuacji jedyną drogą do wybudowania czegokolwiek będzie czekanie, aż gmina uchwali szczegółowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla Twojej okolicy, a to może potrwać latami. Dlatego tak ważne jest składanie wniosków i uwag o objęcie działek siedliskowych i przyległych strukturą OUZ.
Urzędnicy nie wyślą do Ciebie listu – musisz działać sam
Wielu rolników żyje w błędnym przekonaniu, że skoro gmina zmienia przepisy drastycznie wpływające na ich prawo własności, to ma obowiązek powiadomić ich o tym na piśmie. To mit. Polskie prawo nie przewiduje indywidualnych powiadomień dla każdego właściciela działki przy tworzeniu Planów Ogólnych. Informacje o przystąpieniu do sporządzania Planu oraz o terminach wyłożenia projektów do konsultacji społecznych są publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) gminy lub tablicach ogłoszeń. Łatwo to przegapić, dlatego Izba Rolnicza w Opolu apeluje: regularnie sprawdzajcie strony internetowe swoich gmin lub pytajcie w wydziałach geodezji i planowania przestrzennego.
Izba Rolnicza w Opolu każdorazowo szczegółowo analizuje projekty Planów Ogólnych i opiniuje je z punktu widzenia interesów rolników. Jeżeli projekt zawiera rozwiązania niekorzystne dla rolnictwa, Zarząd Izby nie waha się wydać opinii negatywnej. Niestety, doświadczenie pokazuje, że takie przypadki występują bardzo często.
Jednak tak jak Urzędy Gmin oraz projektanci Planów, nie jesteśmy w stanie znać specyfiki i planów rozwojowych każdego gospodarstwa rolnego, dlatego to sam rolnik powinien zadbać o to, aby jego indywidualne potrzeby zostały przedstawione gminie w formie wniosków lub uwag – tego nikt nie zrobi za niego.
Nie złożyłem wniosku. Czy mogę jeszcze coś zrobić?
Wielu rolników słyszy w urzędzie: „Termin minął, nic już nie da się zrobić”. To nie zawsze jest prawda. W procedurze sporządzania Planu Ogólnego występują dwa różne etapy, z których każdy daje możliwość wpływu na ostateczny dokument:
- Pierwszy etap – składanie wniosków.
Po podjęciu przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzania Planu Ogólnego wyznaczany jest termin na składanie wniosków. W tym czasie można zgłaszać swoje oczekiwania, np. objęcie gospodarstwa odpowiednią strefą planistyczną lub wyznaczenie Obszaru Uzupełnienia Zabudowy (OUZ).
Jeżeli nie złożyłeś wniosku w tym terminie – to nie oznacza, że straciłeś wszystkie możliwości działania.
- Drugi etap – składanie uwag do projektu Planu Ogólnego.
Gdy gmina opracuje projekt Planu Ogólnego i wyłoży go do konsultacji społecznych, każdy zainteresowany będzie mógł złożyć uwagi do konkretnych zapisów i map. Jest to drugi, niezwykle ważny moment, w którym można domagać się zmian, wskazać błędy lub wykazać, że przyjęte rozwiązania uniemożliwią rozwój gospodarstwa.
Dlatego nawet jeśli termin na składanie wniosków już minął, warto przygotować merytoryczne uzasadnienie i złożyć je jako uwagi do projektu Planu Ogólnego. Każda gmina w województwie opolskim znajduje się obecnie na innym etapie prac, dlatego nie należy zakładać, że wszędzie jest już za późno.
Gospodarstwa rolne w strefie zabudowy jednorodzinnej
Kolejnym problemem, który pojawia się w projektach Planów Ogólnych, jest wcielanie istniejących gospodarstw rolnych w całości do strefy zabudowy jednorodzinnej zamiast do strefy zabudowy zagrodowej. Dzieje się tak dlatego, że projektanci Planów nie są w stanie znać historii każdego gospodarstwa ani planów jego właścicieli. Na podstawie dostępnych danych budynki siedliskowe bywają traktowane jak zwykłe domy jednorodzinne, mimo że stanowią część funkcjonującego gospodarstwa rolnego.
Taka kwalifikacja może mieć bardzo poważne konsekwencje. Włączenie siedliska do strefy zabudowy jednorodzinnej w praktyce uniemożliwi rozbudowę gospodarstwa o nowe budynki służące produkcji rolnej, takie jak obory, chlewnie, magazyny, silosy czy wiaty na maszyny. Dlatego każdy rolnik powinien dokładnie sprawdzić, do jakiej strefy przypisano jego siedlisko i – jeżeli jest to strefa zabudowy jednorodzinnej, a gospodarstwo nadal funkcjonuje lub ma być rozwijane – złożyć uwagę o zmianę przeznaczenia na strefę zabudowy zagrodowej.
Zadbaj o fundamenty swojego biznesu
Plan Ogólny to dokument, który może na wiele lat wyznaczyć kierunki rozwoju Twojego gospodarstwa. Jeżeli zostanie uchwalony bez Twojego udziału, może ograniczyć możliwości realizacji inwestycji niezbędnych do prowadzenia i rozwoju działalności rolniczej.
Nie bój się procedur planistycznych i nie zakładaj, że planista zna historię Twojego gospodarstwa – jego specyfikę czy plany rozwoju. Jeśli sam ich nie przedstawisz, istnieje ryzyko, że nie zostaną uwzględnione podczas opracowywania dokumentu.
Składanie wniosków i uwag nie jest przywilejem – to ustawowe prawo każdego właściciela nieruchomości. To właśnie na etapie sporządzania Planu Ogólnego jest największa szansa na przekonanie gminy do uwzględnienia potrzeb gospodarstwa i wprowadzenia odpowiednich zmian do projektu.
Nie czekaj do sierpnia. Sprawdź status prac nad Planem Ogólnym w swojej gminie już dziś.
